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二手房交易也要營改增!會多繳稅嗎?真相是……

來源:中國財經報微信 發布時間:2016-03-15

營改增這場曠日持久的“戰役”即將在今年5月全面完成,時間緊、任務重。國稅總局局長王軍表示,此次營改增確實面臨諸多挑戰,比如二手房交易就要面臨前所未有的自然人需繳納增值稅的情況。在業內看來,雖然從稅率角度分析,營改增后二手房交易的稅負應當有所增加,但由于所有行業稅負只減不增是本輪營改增的主要目標,因此,改革后的二手房交易稅負應當不會高于當前。

  

首涉個人營改增

 

隨著今年政府工作報告為營改增任務立下“軍令狀”,建筑業、房地產業、金融業和生活服務業這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務重,上述四大行業之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。

 

王軍就表示,此次營改增不同于以往,面臨著諸多挑戰。“一是數量大,1000萬納稅人要改制;二是時間緊,只有不到兩個月實際準備時間;三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題,比如二手房交易;四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。

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其中,自然人將首次繳納增值稅無疑成為了多方關注的焦點。以二手房交易為例,目前二手房交易共需繳納8種稅,即營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中,5.6%的營業稅是向賣房一方征收,但隨著未來房地產行業納入營改增試點,二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業稅將不復存在,取而代之的便是增值稅。

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然而,由于增值稅是以商品增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅,因此,增值稅此前只面向企業征收,并不涉及自然人。如此一來,如何征管又成了一道新的難題。不過中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴北京商報記者,目前增值稅共有兩種發票,分別針對的是一般納稅人和小規模納稅人,其中對小規模納稅人征收增值稅的經驗就可以為個人繳納增值稅所用。

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二手房稅負不會高于當前

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隨著房地產行業逐步靠近營改增,個人之間的二手房交易在稅負上又將呈現出怎樣的變化?起碼僅從數值推演上來看,二手房交易的稅負相比以前確實要有所增加。

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曾有人測算過,如果按照5.6%的營業稅來征收,那么一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業稅。而如果按照業內普遍認同的11%的增值稅率來征收,那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。最為關鍵的是個人住房交易并沒有抵扣項,這也就意味著賣房一方要多承擔2萬多元的繳稅壓力。

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但劉桓也表示,此次營改增的一個首要原則就是稅負只減不增,因此,在他看來,二手房交易應當不會沿用房地產行業通用的11%的增值稅率。

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“二手房交易的增值稅率應當不高于當前5.6%營業稅的稅率,是否會低如小規模納稅人3%的增值稅率目前還不好說,這還需要相關政策對于二手房交易雙方的性質進行單獨說明。”劉桓說。

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偉業我愛我家品牌中心總監孔丹也表示,從中央營改增的大方向上來看,改革的最終目的應該還是降低個人、企業的稅收負擔,因此個人二手房交易增收增值稅后,交易過程中的整體稅費繳納額度應該是穩中有降的,但在具體操作過程中應該也會根據具體城市不同采取差別化政策。

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一線城市或分別對待

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調整交易稅費往往是我國樓市調控的一項重要手段,雖然近年來政府的行政之手正在慢慢退出,但房地產交易環節稅費變化卻仍未停歇。2月下旬,財政部就聯合國稅總局、住建部發布《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(以下簡稱《通知》),首次將個人購買90平方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統一調整為1.5%,而不再區分為1.5%和3%。

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值得注意的是,當時這條政策就有意將一線城市與其他城市區別對待,《通知》明確表示,我國將對于個人購買家庭第二套改善性住房,房屋面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅,但北上廣深四個城市暫不實行這一條新政。

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孔丹直言,可見,中央愈發清晰的“分類調控”思路,意味著營改增實施差別化政策的可能性也越來越大。“因此,如果按照改革后,一線城市及重點二線城市二手房交易稅費整體平穩;其他城市稅費有所減免、降低的情況來看,各地樓市受營改增調整的影響也將有所不同,一線城市原本庫存就不多,所以改革后市場波動應該不大,但三四線城市樓市很可能受新政刺激,加快去庫存速度。”孔丹說。

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不過,孔丹也表示,由于三四線城市購房需求始終難有明顯增長,因此減免稅費、信貸寬松等政策仍然無法為這些地區提供持續的去庫存動力,長久來看,國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入,推動特大城市周邊建設發展新的中心城市,對人口形成更大的吸引力,才是更關鍵的。

 

案例:如何繳納增值稅

 

假設某套住房房主購入時是100萬,1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元,他需要承擔10萬營業稅(200萬乘以5%)。

 

在增值稅條件下,依據增值稅原理,若按常規辦法、僅對增值部分征稅,即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅,稅率若為5%,需繳納增值稅5萬元,稅負有所下調;稅率若為11%,需繳納增值稅11萬元,稅負有所上升。在增值稅條件下,若按簡易征收辦法、以核定征收率征收,若征收率為3%,即對現在住房出售價格200萬元征稅,繳納增值稅6萬元,稅負也是減輕的。

 

不過,對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房,現有政策為差額征稅,其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理,營改增的影響還要看未來具體政策。

 

二手房交易目前要交哪些稅費?

 

(一)契稅

 

1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

  

2、新政下的契稅(北上廣深除外):

 

普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;

 

140平米以上或是非普宅:3%;商業房或公司產權:3%

 

(二)城市維護建設稅

 

營業稅的7%。

 

(三)教育費附加

 

營業稅的3%。

 

(四)個人所得稅

 

1、普通住宅2年之內:{售房入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;

 

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;

 

3、5年之內,(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。

 

(五)交易手續費

 

3/平方米×建筑面積

 

(六)印花稅

 

房屋成交總額×0.05%

 

(七)營業稅

 

2011 年1月27日新通知規定:個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。住宅5年內:房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業稅。

 

(八)土地增值稅

  

普通住宅免征;非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5%3年至5年:房屋成交總額×0.25%5年或5年以上:免征。

 

(九)房屋所有權登記費

 

80元,共有權證:20元

 

(十)買賣合同公證費

 

買賣合同需要公證時才須繳納,房屋成交總額×0.3%;

 

(十一)過戶費用

 

1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)

 

2、營業稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價5.6%繳納。

 

3、土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%繳納。

 

4、個人所得稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)

 

5、房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納

 

6、房屋所有權登記費:80元。

 

7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納

 

 


來源:新華網、北京商報、21世紀經濟報道

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